建物滅失登記とは
建物が取り壊しや焼失で無くなっても、登記簿の記録はそのまま残ります。所有者(表題部所有者または所有権の登記名義人)が申請して、はじめて登記簿から消えます。この登記が建物滅失登記で、土地家屋調査士の担当です。
建物が滅失したときは、その滅失の日から1か月以内に申請しなければならないと定められています。起算点は解体工事が終わって建物が無くなった日です。登記簿の名義人が亡くなっている場合は、相続人の方から申請できます。
そのままにしておくと起きること
「壊したのだからもう関係ない」と思われがちですが、登記が残っていると次のような形で戻ってきます。
- 固定資産税が建物の分まで課税され続けることがあります。市町村は登記の記録も見て課税しているため、記録が残っていると建物が無いことが伝わりません
- 土地が売れません。買主や金融機関は登記簿を見るため、無いはずの建物が残っていると決済まで進めません
- 同じ土地に新しく建てた建物の表題登記が通らないことがあります
- 年月がたつほど、取り壊したことを証明する資料が集めにくくなります。解体業者が廃業していることもあります
登記されていない建物を壊した場合
もともと登記簿に載っていない建物(未登記建物)を取り壊した場合は、消すべき登記がないため滅失登記は必要ありません。ただし、市町村の家屋の課税台帳には載っていることが多く、こちらには市町村への届出が要ります。
沖縄県内には、増築部分や離れが登記されていない建物が多く残っています。母屋は登記されていて増築部分は未登記、という組み合わせもあります。登記簿に何が載っているかは登記事項証明書で確認できますので、解体の前に一度お調べすることをおすすめします。ご相談いただければ当事務所で調べます。
進め方
- ご相談。建物の所在(地番・家屋番号)と、いつ壊したか(またはいつ壊す予定か)を伺い、内訳付きのお見積りをお出しします(無料)
- 資料調査。登記事項証明書・公図・建物図面を取り寄せ、登記簿に載っている建物と実際に壊した建物が一致するかを確認します
- 現地調査。建物が無くなっていること、更地の状況を確認し、写真を撮ります
- 書類の準備。解体業者の取壊し証明書と、その業者の印鑑証明書など、証明書に添える書類をお預かりします。何が要るかは業者が法人か個人かで変わりますので、こちらでご案内します
- 法務局へ申請。完了後、登記完了証と、建物の登記記録が閉鎖されたことが分かる証明書(閉鎖事項証明書)をお渡しします
期間が延びる要因
目安は2〜3週間です。次のような場合は長くなります。
- 解体業者の取壊し証明書がない。廃業している、昔の解体で書類が残っていないなど。この場合は所有者の上申書や工事の記録、過去の航空写真などで滅失を明らかにします
- 登記簿の建物と実際の建物が一致しない。増築部分が未登記、複数の建物が一つの家屋番号にまとまっているなど
- 登記簿の名義人が亡くなっていて、相続人であることを戸籍で確認する必要がある
- 建物の一部だけを壊した場合。これは滅失ではなく、床面積や構造を直す変更の登記になります
- 年度末・年末の繁忙期
費用の決まり方
費用は、建物の数、登記簿と現況が一致しているか、取壊し証明書がそろっているか、名義人が亡くなっているかで変わります。当事務所では金額表を置かず、状況を見てから内訳付きでお見積りしています(見積りは無料です)。
建物滅失登記そのものには、登録免許税(国に納める税金)はかかりません。沖縄県内の統計上の目安は、費用と期間の記事にまとめてあります。
必要な書類・用意できるとよい資料
解体業者が発行する取壊し証明書と、その業者の印鑑証明書などが申請に必要な書類です。業者が法人か個人かで添える書類が変わりますので、必要なものはこちらでご案内します。これから解体される場合は、工事を頼むときに「滅失登記に使うので証明書をください」とお伝えください。
業者が廃業している、昔の解体で書類が残っていないという場合も、上申書などの別の方法で進められます。その場合は資料を集める手間がかかるぶん、期間が延びます。
- 解体業者が発行した取壊し証明書(建物滅失証明書)と、その業者の印鑑証明書など証明書に添える書類
- 固定資産税の納税通知書・課税明細書。家屋番号や建物の所在が分かるもの
- 建物の登記事項証明書(お持ちであれば)
- 解体の前と後の写真
- 名義人が亡くなっている場合は、相続人であることが分かる戸籍
更地にした後のこと
建物を壊して更地のまま年を越すと、住宅が建っている土地に適用されていた固定資産税の軽減が外れ、翌年度から土地の税額が上がることがあります。ただし建て替えのための一時的な更地であれば、条件を満たして市町村に申し出ることで軽減が続く扱いがあります。売却や建て替えの時期によっては解体の時期を調整した方がよい場合もありますので、予定が決まっていればお知らせください。税額そのものの扱いは市町村の税務課の担当になります。
同じ土地に新しく家を建てる場合は、完成後に建物表題登記が必要です。更地を駐車場や資材置場として使い続ける場合は、地目変更登記が必要になることがあります。いずれも当事務所で続けてお引き受けできます。
よくある質問(建物滅失登記)
- Q. 解体業者からもらう書類は何ですか。
- 取壊し証明書(建物滅失証明書)と、その業者の印鑑証明書などです。業者が法人か個人かで添える書類が変わりますので、必要なものはこちらでお伝えします。解体を依頼するときに「滅失登記に使うので証明書をください」とお伝えいただくと確実です。すでに解体が終わっていて書類がない場合も、別の方法で進められますのでご相談ください。
- Q. 建物を壊したのが何年も前ですが、今からでもできますか。
- できます。期限は過ぎていますが、申請自体は受け付けられます。ただし年月がたつほど取壊し証明書が取りにくくなりますので、早めのご相談をおすすめします。名義人が亡くなっている場合は、相続人の方から申請できます。
- Q. 登記簿の名義が亡くなった祖父のままです。先に相続登記が必要ですか。
- 建物を消すだけであれば、先に相続登記をする必要はありません。相続人であることが分かる戸籍をそろえていただければ、相続人の方から滅失登記を申請できます。土地の相続登記が別に必要かどうかは、同じ窓口の司法書士がご説明します。
- Q. 建物の一部だけ壊しました。
- 建物が残っている場合は滅失ではなく、床面積や構造を直す変更の登記になります。どちらに当たるかは現地を見て判断しますので、写真か図面をお持ちいただければその場でご案内できます。
- Q. 火災で焼けましたが、基礎とがれきが残っています。
- 建物としての形が失われていれば滅失として扱えることが多いですが、現地の状況によります。罹災証明書や消防の記録があれば、あわせてお持ちください。現地を確認してご案内します。