地目変更登記とは
登記簿では、土地の主な使いみちを「地目」として記録しています。田・畑・宅地・山林・原野・雑種地・公衆用道路など、全部で23の区分が定められていて、そのいずれかが必ず登記簿に載っています。
この地目は、土地の使い方が変わっても登記簿の上で自動的には変わりません。所有者から申請して、はじめて直ります。この登記が地目変更登記で、土地家屋調査士の担当です。
地目は書類上の予定ではなく、現地の状況で決まります。家が建って敷地として使われていれば宅地、建物を壊して舗装し駐車場として使っていれば雑種地、というように、その土地が主に何に使われているかで判断します。当事務所が現地を確認し、資料と合わせて地目を判断したうえで申請します。
ただし、田・畑(農地)からの変更は現況が変わっただけでは登記できません。次の節のとおり、先に農地転用の手続きが要ります。
1か月以内という期限
地目の変更があったときは、登記簿の所有者(表題部所有者または所有権の登記名義人)が、その変更があった日から1か月以内に地目変更登記を申請しなければならないと定められています。起算点は許可が下りた日ではなく、実際に土地の使いみちが変わった日です。
売買や相続の登記によって、変更があった後に新しく所有権の登記名義人になった場合は、その登記があった日から1か月以内が期限になります。なお、相続登記をまだ済ませていない場合でも、相続人であることが分かる戸籍をそろえれば、相続人の方から地目変更登記を申請できます。先に相続登記を終わらせる必要はありません。
期限を過ぎた分も申請できますので、気づいた時点でご相談ください。何年も前に家を建てたまま地目が畑で残っている、という土地は珍しくありません。
農地(田・畑)からの変更は順序が決まっている
地目が田・畑の農地を宅地などに変えるには、地目変更登記の前に農地転用の手続きが必要です。手続きには、都道府県知事等の許可を受ける方法と、市街化区域内の農地についてあらかじめ農業委員会へ届け出る方法があります。
沖縄市は市街化区域と市街化調整区域の区分が定められていない都市計画区域のため、市内に市街化区域はありません。市内の農地を転用する場合は届出では済まず、許可の手続きになります。県内でも市街化区域が定められている市町村では届出になりますので、土地の所在によって変わります。
順序を間違えると手戻りになります。転用の手続きをしないまま家を建ててしまうと、地目変更登記の前に行政との調整が必要になり、時間も費用も余計にかかります。農地に建てる予定がある場合は、設計や着工の前にご相談ください。
農地転用の申請そのものは行政書士の担当です。当事務所は同じ窓口に行政書士事務所がありますので、転用の申請から登記までを一つの窓口でご相談いただけます。それぞれの手続きは、その資格を持つ者が自分の責任で担当します。
よくある場面
- 畑や雑種地だった土地に家を建てた(畑・雑種地から宅地へ)
- 建物を取り壊して、舗装した駐車場や資材置場として使うようになった(宅地から雑種地へ。更地にしただけ、建て替えまでの一時的な利用という段階では、宅地のままと判断されることがあります)
- 山林や原野を造成して使い始めた
- 一つの土地のうち一部だけ使いみちが変わった(土地を分ける手続きと地目の変更が一続きになります)
- 道路として市町村に引き継ぐ部分がある(公衆用道路へ)
進め方
- ご相談。土地の地番、今の使いみち、いつから変わったか、期限の有無を伺い、内訳付きのお見積りをお出しします(無料)
- 資料調査。登記事項証明書と公図を取り寄せ、農地であれば転用の手続きの有無と、その土地がどの区域にあるかを確認します
- 現地調査。土地の使われ方、建物や舗装の状況を確認し、写真を撮ります
- 書類の確認。農地転用の許可書、建築確認済証など、地目の判断の裏づけになる書類をそろえます
- 法務局へ申請。登記官の実地調査が入ることがあります
- 完了後、登記完了証と、地目が直った登記事項証明書をお渡しします
期間が延びる要因
目安は2〜3週間です。次のような場合は長くなります。
- 農地転用の手続きがこれからで、許可を待つ必要がある。許可は申請から1〜2か月かかることがあります
- 土地の一部だけ地目が変わり、土地を分ける手続きを伴う(この場合は境界の確認から始まるため数か月かかります)
- 現況がどの地目に当たるか判断が分かれ、法務局との事前の相談が要る
- 登記簿の所有者が亡くなっていて、相続人からの申請になる
- 年度末・年末の繁忙期
費用の決まり方
費用は、土地の数、現地調査の範囲、農地かどうか、分筆など他の登記と同時に行うかで変わります。当事務所では金額表を置かず、状況を見てから内訳付きでお見積りしています(見積りは無料です)。
地目変更登記そのものには、登録免許税(国に納める税金)はかかりません。沖縄県内の統計上の目安は、費用と期間の記事にまとめてあります。
必要な書類・用意できるとよい資料
農地(田・畑)からの地目変更では、農地転用の許可書(または届出の受理通知)が申請に必要です。紛失している場合は、許可を受けたことの証明書を農業委員会等から取るなどの方法がありますので、ご相談ください。
次の資料は無くても進められますが、あると調査を省けて費用と期間を抑えられます。
- 登記事項証明書(登記簿謄本)や固定資産税の課税明細書。地番が分かるもの
- 建築確認済証・検査済証(家を建てた場合)
- 造成や工事が終わった時期が分かるもの
地目変更の先にある手続き
家を新築して宅地にする場合は、建物が完成してから、建物の表題登記(新築した建物を初めて登記簿に載せる登記)と地目変更登記をあわせて申請するのが通常の進め方です。ただし、造成が終わって建築に着手している段階で先に地目変更が認められることもあり、着工時の融資や抵当権の設定で必要になる場合はその方法を検討します。融資の条件が決まっていればお知らせください。どちらの登記も当事務所が担当しますので、一度のご依頼で足ります。
土地を売る・贈与する・担保に入れるときの所有権移転登記や抵当権の登記は司法書士の担当です。当事務所と同じ窓口にありますので、必要になれば司法書士から直接ご説明とお見積りをいたします。
よくある質問(地目変更登記)
- Q. 家を建てたのに地目が「畑」のままです。困りますか。
- すぐに生活が困ることはありませんが、売買や融資の場面ではほぼ必ず指摘されます。買主や金融機関は登記簿で土地の区分を見るため、宅地になっていないと話が前に進まないことがあります。登記簿が農地のままだと、売買による名義変更の登記が進みません。売る予定があるなら、先に地目変更登記を済ませておく必要があります。なお、相続の登記は登記簿の地目が畑のままでも問題なくできますので、相続を急ぐ場合に地目変更を先に済ませる必要はありません。
- Q. 農地転用の許可が下りたら、地目は自動で宅地になりますか。
- なりません。転用の許可(または届出の受理)は行政の手続きで、登記簿の地目はそれとは別に、所有者からの申請で直します。許可を受けて実際に宅地として使い始めた時点で、地目変更登記を申請します。
- Q. 建物を建てる前に地目を宅地にできますか。
- 地目は現地の使われ方で決まるため、原則は建物が建って宅地として使われるようになってからの申請です。造成が終わって建築に着手している段階で認められる場合もありますので、現地の状況を見てご案内します。
- Q. 土地の一部だけ使いみちが変わりました。
- その部分を切り分ける手続きと地目の変更は一続きで、申請は一度で済みます。ただし土地を分ける以上、分けた後の土地の形と面積を示す図面が要るため、土地の境界の確認から始まります。期間も費用も、土地全体の地目を変えるだけの場合とは大きく変わり、数か月かかるのが普通です。分筆登記のページもあわせてご覧ください。切り分ける線の引き方で建物を建てられるかどうかが変わることがあるため、分け方の段階からご相談ください。
- Q. 登記簿の地目と、固定資産税の通知に書かれた区分が違います。
- 登記の地目と、市町村が固定資産税をかけるときに見る現況の区分は別々に判断されるため、一致しないことがあります。登記の地目を直しても税額がすぐ変わるとは限りません。税額の扱いは市町村の税務課の担当になりますので、そちらにご確認ください。